Vous avez trouvé la perle rare pour votre future résidence ? Vous souhaitez investir dans l’immobilier en Espagne ? Sachez bien vous entourer pour sécuriser au mieux votre achat et limiter les risques au maximum.
1. Pourquoi une avocate ?
En Espagne, le notaire ne fait pas les audits juridiques ni urbanistiques et ne participe pas non plus à la rédaction du compromis de vente. C’est le rôle des avocats.
Si vous me confiez votre dossier d’achat immobilier, je pourrai vous accompagner dans les démarches suivantes:
- Audit juridique: envoi d’un rapport d’audit en français sur l’état des servitudes/hypothèques grevant le bien, information sur les propriétaires, cadastre, impôts et taxes, ITE, documents légaux obligatoires, frais et travaux de copropriété (appartement) ou frais et travaux de lotissement (maison).
- Audit urbanistique (optionnel pour les appartements et les achats avec financement) : envoi d’un mail en français après vérification auprès de la mairie du plan urbanistique applicable, des usages, éventuelles inspections ou sanctions urbanistiques (par ex : risque d’expropriation).
- Révision ou rédaction d’une offre et/ou d’un compromis de vente: ces documents sont généralement rédigés en espagnol par l’agence mais j’en reverrai les termes afin de sauvegarder vos intérêts et d’y insérer les conditions suspensives nécessaires.
- Préparation du dossier d’achat pour envoi au notaire espagnol: envoi d’un mail récapitulatif du dossier au notaire. Révision de l’acte de vente préparé obligatoirement en espagnol par le notaire. Vérification des documents légaux. Accompagnement le jour de la signature devant notaire espagnol.
2. Obtention du NIE
Les acquéreurs français devront obtenir, avant la signature de l’acte authentique devant notaire, un Numéro d’Identification des Etrangers.
Vous pouvez obtenir ce numéro auprès d’un consulat espagnol en France (taxe d’environ 10 €) ou me confier ces démarches. Pour ce faire, il faudra alors m’octroyer une procuration devant notaire. Si le notaire est français, la procuration devra être apostillée puis traduite en espagnol pour être valable en Espagne.
3. La réservation « reserva »
C’est l’offre présentée au vendeur avec le versement d’environ 1 % du prix sur le compte bancaire de l’agence immobilière. Si le vendeur accepte l’offre, la vente est conclue et les parties engagées à acheter et à vendre. Si le vendeur refuse l’offre, il peut vous proposer une contre-offre. Si aucun accord sur le prix n’est trouvé entre les parties, l’agence devra alors vous rembourser le montant versé.
4. Compromis de vente « contrato de arras »
Rédigé par l’agence et les avocats, le contrat d’arrhes prévoit que les parties s’engagent à acheter et à vendre le bien. A partir de la signature du contrat d’arrhes, si l’acquéreur se désiste, il perdra alors les arrhes. Si le vendeur se désiste, il devra alors rembourser le double des arrhes.
Ce contrat est un document privé entre les parties et peut-être signé à distance, sans besoin d’organiser une réunion présentielle.
5. Montant des arrhes
Au moment de la signature du contrat d’arrhes, l’acquéreur verse des arrhes de 10 % du prix du bien (déduction du 1 % de réservation). Cette somme n’est pas déposée sur le compte séquestre d’un notaire en Espagne mais payée directement sur le compte bancaire du vendeur.
6. Besoin d’un financement ?
Le droit catalan (mais pas le droit espagnol) prévoit que l’acquéreur peut se désister du compromis sans perdre ses arrhes s’il a besoin d’un financement et qu’il apporte un ou plusieurs refus de financement de la part des banques. Dans ce cas, le vendeur devra vous rembourser les arrhes versées et retrouver un acquéreur.
Il faudra bien vérifier le droit applicable au contrat pour sauvegarder au maximum les intérêts des acquéreurs qui ont besoin d’un financement.
7. Signature chez le notaire
Une fois que le dossier de vente est complet et, le cas échéant, quand l’acquéreur a obtenu son financement, la signature de l’acte authentique de vente sera fixée chez le notaire.
En Espagne, il n’y a qu’un seul notaire et c’est l’acquéreur qui le choisit. Pour cette signature, il faudra vous déplacer physiquement en Espagne. Si vous ne pouvez pas vous déplacer pour la signature, vous devrez donner une procuration notariée, apostillée et traduite en espagnol à une personne de confiance située en Espagne (je peux être cette personne de confiance).
Le solde du prix sera à payer par chèque de banque ou virement via la Banque d’Espagne depuis un compte bancaire espagnol.
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