Pour louer un espace de travail en Espagne, il faudra signer un bail commercial. Le régime des baux commerciaux en Espagne est très différent de celui des baux commerciaux en France. Il s’agit d’un régime beaucoup plus flexible dans lequel le maître mot est la liberté contractuelle mais qui ne confère pas au locataire une protection aussi importante qu’en France.
Les baux commerciaux en Espagne sont régis par une loi spéciale qui est la loi des baux urbains (« Ley de Arrendamientos Urbanos » nº 19/1994, de 24 de novembre), dite « L.A.U. ».
Il est clairement indiqué dans cette loi que le régime applicable aux baux commerciaux est, dans un premier temps, ce que prévoient les parties dans le bail (sauf en ce qui concerne le dépôt de garantie qui est d’ordre public), puis ce que prévoit le Titre III de la L.A.U. et subsidiairement le code civil espagnol.
Voici les points les plus importants à retenir :
1- La durée
La durée est librement pactée entre les parties en Espagne (le système 3-6-9 n’existe pas) ainsi que les modalités de résiliation du bail.
En pratique, il est difficile de négocier un bail d’une durée supérieure à 10 ans compte tenu qu’actuellement le marché immobilier est très instable en Espagne et que les propriétaires ne veulent pas prendre le risque de s’engager sur du long terme sans pouvoir augmenter le loyer.
2- Le loyer
Le loyer est librement fixé entre les parties et souvent soumis à la variation d’un indice. Les règles de déplafonnement du loyer et la notion de valeur locative n’existent pas en droit espagnol.
Attention: le moindre retard dans le paiement du loyer permet au propriétaire d’engager une procédure judiciaire d’expulsion. Il est donc important d’être vigilant dans le respect des délais de paiement prévus au bail.
3- Le dépôt de garantie
Pour les baux commerciaux, la loi exige un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer. C’est la seule disposition d’ordre public en Espagne. Ce dépôt de garantie doit être déposé par le propriétaire auprès d’un organisme public (INCASOL en Catalogne par exemple) et les intérêts générés par ces sommes sont utilisés par cet organisme à des fins sociales ou publiques.
Le propriétaire dispose d’un délai d’1 mois après la remise des clefs pour rendre le dépôt de garantie au locataire. A défaut, des intérêts de retard pourront être réclamés.
En pratique, il est fréquent que le propriétaire réclame, en sus du dépôt de garantie légal, une garantie complémentaire qui, en général pour les baux commerciaux, est une garantie bancaire.
4- Travaux
La loi espagnole prévoit, comme en France, que les travaux de structure et le gros œuvre sont à la charge du propriétaire et les travaux d’entretien et de réparation liés à l’utilisation normale du local sont à la charge du locataire.
Ceci étant, il est très fréquent en pratique que le propriétaire mette à la charge du locataire tous les travaux.
5- Renonciation aux droits légaux du locataire
Il est très fréquent en Espagne de voir des baux commerciaux dans lesquels le locataire renonce à des droits prévus par la L.A.U., tels que, le droit d’acquisition préférentiel en cas de vente du local, ou le droit à l’indemnité de résiliation prévue à l’article 34 de la L.A.U.
Il est, en règle générale, très difficile de négocier le rétablissement de ces droits au profit du locataire.
6- Cession et sous-location du bail
Le droit espagnol prévoit que la cession ou la sous-location du bail est libre. Le consentement du propriétaire n’est donc pas nécessaire.
Dans ce cas, le locataire devra simplement en informer son propriétaire. Ce dernier pourra, s’il le souhaite, décider d’augmenter le loyer de 10 % en cas de sous-location partielle ou de 20 % en cas de sous-location totale ou la cession du bail.
Toutefois, en pratique, il est fréquent de voir des baux dans lesquels le locataire doit toujours recueillir le consentement du propriétaire pour sous-louer tout ou partie des locaux ou céder son bail.
7- Etat des lieux
En Espagne, il n’est pas habituel de faire un état de lieux d’entrée ni de sortie et ceci peut engendrer des conflits au moment de la résiliation du bail. Il est donc conseillé de prévoir dans le bail un état des lieux documentés avec des photos pour réduire au maximum le risque de conflits.
À votre disposition si vous avez l’intention de louer votre espace de travail !