Vous souhaitez faire construire votre maison en Espagne ? C’est possible mais laissez-moi vous guider pour que ce projet ne tourne pas vite au cauchemar !
1. Recherche et achat d’un terrain :
Je peux vous accompagner dans la recherche d’un terrain constructible puis dans l’achat de celui-ci.
Les acquéreurs devront, en amont, obtenir un NIE espagnol.
Une fois que le terrain est trouvé, je procèderai aux vérifications juridiques et urbanistiques préalables :
– Les vérifications juridiques pour valider l’identité des propriétaires et le montant des impôts et taxes municipales.
– Les vérifications urbanistiques pour connaître les paramètres de construction à respecter : nombre d’étages permis, surface maximum constructible, distance entre la construction et les limites de propriété, usage admis, possibilité de construire une piscine ou pas, etc.
Il faudra signer un compromis de vente en vertu duquel 10 % du prix sera versé entre les mains des vendeurs avant de passer devant le notaire espagnol pour en devenir officiellement propriétaire et verser le solde du prix.
2. Sélection des professionnels de la construction :
Vous devrez sélectionner 2 professionnels de la construction :
– L’architecte qui vous aidera dans la préparation du permis de construire, le respect des paramètres urbanistiques applicables au terrain et pendant toute la durée de la construction pour superviser le chantier et rédiger les documents techniques obligatoires ;
– Le constructeur avec qui sous signerez un contrat de construction et qui se chargera de construire la maison.
3. Signature du contrat de construction :
Je peux vous accompagner dans la rédaction d’un contrat de construction pro-client, mais généralement les constructeurs ont l’habitude de signer leur propre modèle de contrat. Dans ce cas, je peux vous aider à négocier les clauses du contrat pour protéger au maximum vos intérêts.
Il faudra surtout être vigilant sur les points suivants :
– Délai de construction et pénalités de retard ;
– Garanties de travaux et responsabilité civile professionnelle du constructeur ;
– Obligations d’hygiène, de sécurité et de recyclage des déchets sur le chantier ;
– Cahier des charges et mémoire à détailler avec la nature des matériaux à utiliser et des prestations inclues et non inclues dans le prix de construction.
4. A savoir en cas de besoin de financement
Si vous avez besoin d’un financement pour faire face aux coûts de construction, sachez que les banques espagnoles sont frileuses face à ces projets immobiliers et qu’il faudra savoir les convaincre.
De plus, la banque procède au déblocage des fonds en plusieurs fois, au fur et à mesure de la construction et peut procéder à certaines rétentions sur les derniers déblocages de fonds, ce qui pourra vous poser certains problèmes de trésorerie en fin de construction.
Il faut donc valider ces points rapidement et avant la signature du contrat de construction, pour que les déblocages de fonds de la banque et le paiement du constructeur soient cohérents.
5. Particularité espagnole de la figure de l’auto-promoteur :
En Espagne, lorsque vous êtes propriétaire du terrain sur lequel vous faites construire votre maison pour vous-même ou pour louer (et non pas dans un esprit de construction pour revente postérieure), vous êtes considérés, en droit espagnol, comme un « auto-promoteur ».
Ceci entraine les conséquences suivantes :
– Le constructeur n’est donc pas considéré comme promoteur de la maison et n’est donc pas tenu de remplir les obligations prévues par la loi pour les promoteurs qui restent à votre charge (études préalables à la construction, recyclage des déchets, hygiène et sécurité, etc) ;
– Le constructeur n’est pas obligé de vous fournir une assurance décennale qui reste à la charge d’un promoteur donc à votre charge en qualité de auto-promoteur. Ceci peut être objet de négociation mais généralement les constructeurs ne souhaitent pas prendre en charge cette assurance.
NB : une assurance décennale représente un coût important qui varie en fonction des m2 construits et des matériaux utilisés et il vaut mieux demander des devis avant même de vous lancer dans ce projet pour le prendre en compte dans votre budget.
6. Déclaration de fin de travaux :
Une fois que les travaux seront finalisés, il faudra comparaître devant notaire espagnol afin de déclarer la fin des travaux et décrire la maison construite pour l’enregistrer au Registre de la propriété et au cadastre.
Il faudra présenter au notaire plusieurs documents techniques préparés par votre architecte et déterminer la valeur de la construction pour calculer les impôts correspondants.